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2021-05-27 MAiL 特集記事

都内の公示地価上昇ストップ。高騰したのは都内近接郊外エリア

都内は下落、郊外都心近接エリアは高騰

2021年3月、同年の公示地価が発表。昨今、東京23区にのみ視点をおくと住宅地公示地価は前年比増の年が続いていた。しかしその流れは一変。(参考①)都内の住宅地公示地価はほとんどのエリアで下落となっている。当然ながら大きな要因は新型コロナウィルスだ。都内各企業でテレワークが導入され、首都圏からの移住需要が高まった。ただ都内でも目黒区・港区・稲城市は前年比増。目黒区・港区は一部の高級住宅街が高騰の要因となっており、その地域の富裕層はコロナによる大きな影響を受けなかったためと考えられる。また稲城市は土地区画整理事業が進行している点が大きな要因だ。以上のように反例はあるものの全体的には前年から下落に転じる結果となった。しかしそんな都内とは打って変わり、東京を囲む3県は都内に近いエリアが前年比増となっている。(参考②)これは昨年も同様の傾向にあり、今年は上昇幅が縮まったもののコロナ禍でも前年を 上回る結果にあったことは変わりない。詳細に見ていくと神奈川県は都内近接の川崎市や横浜市の増加割合が高い。

神奈川県(横浜市西区・神奈川区/川崎市中原区)

神奈川県の中でも特に地価上昇率の高いエリアは横浜市西区・神奈川区や川崎市中原区といった「横浜」や「武蔵小杉」などの駅周辺に商業施設が集積した駅力の高いエリアであることがわかる。これらのエリアについて新築マンション市場を見ると2020年以降供給されているのは主に以下がある。

■ピアース武蔵小杉
(20.10月発売・武蔵小杉4分・45戸・@400万円程度・5カ月完売)

■プラウド横浜反町公園
(20.12月発売・反町5分・40戸・@380.8万円・5カ月完売)

■オープンレジデンシア横浜台町
(20.12月発売・横浜9分・33戸・@384.6万円・残2戸)

■オープンレジデンシア横浜
21.1月発売・横浜10分・83戸・@330万円程度・半数程度進捗) など

川崎市中原区の物件は「武蔵小杉」駅最寄りの物件が好調に進捗。また同様に横浜市神奈川区についても好調市場。ファミリー物件を中心に供給が多いものの、軒並み好調に進捗している。一方で横浜市西区については一部ファミリー住戸の進捗が鈍い。しかし単身向けは比較的好調な市場だ。

千葉県(君津市/木更津市/袖ヶ浦市)

千葉県について、特に地価上昇率の高いエリアは君津市・木更津市・袖ヶ浦市などのカーアクセスで都内に出やすいエリアだ。同エリアについて新築マンション市場を見ると2020年以降は2物件のみの供給に留まっている。

■ウィザースレジデンス袖ヶ浦2
20.3月発売・袖ヶ浦2分・110戸・@143.3万円・14カ月完売)

■ガーデンパレス木更津
(21.4月発売・木更津9分・76戸・第1期25戸完売)

両物件とも好調に進捗。地元中心に集客し、競合もほとんどない分スピーディーに販売が進んでいる。

埼玉県(戸田市/川口市/蕨市)

繰り返しとなるが埼玉県の中で前年変動率がプラスとなったエリアは戸田市・川口市・蕨市の3エリアのみ。いずれも都内から埼玉県に入ってすぐのエリアだ。3つの市について新築マンション市場を見ると2020年以降供給されている物件は主に以下だ。

■ヴェレーナ戸田公園テラス
(20.7月発売・戸田公園6分・77戸・@211.4万円・8カ月完売)

■メイツ川口元郷
(20.7月発売・川口元郷8分・51戸・@207.2万円・残20戸程度)

■レーベン川口グランアート
(20.4月発売・川口5分・36戸・7カ月完売) など

戸田市・蕨市については埼京線の快速停車駅である「戸田公園」最寄り物件が好調。一方で「北戸田」駅最寄りは昨年販売を開始した物件が半数以上残っている。「戸田」駅最寄りは供給されていない。また川口市については「川口」駅最寄りの物件は好調に進捗。一方で「川口」駅以外が最寄りの物件・「川口」駅バス便物件の進捗は鈍い。

今後は郊外駅力の高い物件に注目か

以上から公示地価が上昇する郊外都心近接エリアのうち、新築マンション市場を見ると比較的駅力の高い駅が最寄りとなる物件の進捗が早いことがわかる。これらのエリアであればテレワーク時は都心の喧騒から離れて仕事ができ、週に数回の出勤も容易いというメリットが好調の大きな要因と考えられる。仮に今後この流れが加速し、都内居住者がさらに移住を試みれば住宅需要の中心としてより郊外エリアが注目されるようになるかもしれない。

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マーケッター

大山恭平

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