2026.07.17 MARKETING

不動産広告は、物件を魅力的に見せたい一方で「守るべきルール」が非常に多い分野です。表現を一つ間違えるだけで、行政処分やお客様とのトラブルにつながることもあります。この記事では、不動産広告に関わる法律・規約、必ず記載すべき「表示義務」項目、使ってはいけないNGワード、そしてよくある違反事例までを、まとめて解説します。

不動産広告を規制する3つのルール

不動産広告は、主に次の3つのルールによって規制されています。まずは全体像を押さえましょう。

ルール	内容	主な規制ポイント
宅地建物取引業法（宅建業法）	宅建業者が守るべき法律	誇大広告の禁止、おとり広告の禁止、取引態様の明示
景品表示法（景表法）	消費者を守るための表示・景品の法律	優良誤認表示・有利誤認表示の禁止、不当な二重価格表示の禁止
不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）	業界の自主ルール（不動産公正取引協議会が運用）	必要な表示事項、用語の定義、徒歩所要時間や面積の表示基準

⚖️3つは別々ではなく重なり合っています。特に「表示規約」は、法律の内容を実務レベルまで具体化したルールなので、日々の広告作成では最も参照頻度が高くなります。

不動産広告の「表示義務」項目一覧

物件広告には、消費者が正しく判断できるよう、記載が義務づけられている項目があります。媒体（チラシ・ポータル・Web広告）を問わず、基本は以下を漏れなく記載します。

• 取引態様（売主／代理／媒介・仲介）
• 物件の所在地
• 交通の利便性（最寄り駅・バス停までの所要時間）
• 物件の種類・面積（土地・建物の面積）
• 価格・賃料（税込・管理費等の別も明示）
• 建物の築年月（中古の場合）
• 建ぺい率・容積率、用途地域（土地の場合）
• 私道負担の有無
• 引渡し可能時期・入居可能時期
• [宅建業者の商号・免許番号
• 広告の表示時点における物件情報の更新日・有効期限

徒歩所要時間・面積の表示ルール

数値の表示には明確な基準があります。ここは違反が起きやすいポイントです。

• 徒歩所要時間：道路距離80mにつき1分として計算（1分未満の端数は切り上げ）。信号待ちや坂道の時間は含みません。
• 面積：原則としてメートル法で表示。「畳」表記を使う場合は1畳あたり1.62㎡以上で換算。
• 価格：総額表示が原則。新築分譲などで最低・最高価格を示す場合は、戸数や条件を明確に。

不動産広告のNGワード・禁止表現一覧

事実に基づかない誇張や、根拠のない最上級表現は禁止されています。代表的なNG表現と考え方は以下のとおりです。

分類	NGワード例	理由・考え方
最上級・No.1表現	日本一、業界最高、最高級、当社だけ	客観的根拠がなければ使用不可
完全・断定表現	完全、完璧、絶対、万全	例外がないと断定できるものはほぼ無い
優良誤認を招く表現	掘り出し物、特選、厳選、破格	根拠を示せない主観的な優良性の強調
有利誤認を招く表現	格安、激安、投げ売り、今だけ	価格の有利性を裏付けできない場合はNG
完売・満室の断定	完売必至、必ず値上がり	将来の断定・投資的中の保証は不可

💡「最上級・断定表現は、客観的な根拠（データや事実）を示せない限り使わない」を原則にすると安全です。言い換え例：「日本一の立地」→「◯◯駅徒歩3分の好立地」。

よくある違反事例

実際に指導・処分の対象となりやすい典型パターンです。

1. おとり広告：すでに成約済み・実在しない・取引の意思がない物件を掲載して集客する行為。最も重く扱われる違反の一つです。
2. 徒歩時間の過少表示：実際は徒歩10分なのに「徒歩7分」と表示するなど、所要時間を短く見せるケース。
3. 不当な二重価格表示：根拠のない「元値」を併記し、大幅値引きに見せる表示。
4. 必要事項の記載漏れ：取引態様・免許番号・面積などの未記載。
5. 写真・CGの誤認：他物件やイメージ画像を、その物件の実際の様子であるかのように使用。
6. セットバックや接道義務の不記載：再建築不可・私道負担などの重要事項を伏せる。

Web広告（リスティング・SNS）での注意点

チラシやポータルだけでなく、Googleリスティング広告やMeta（Instagram／Facebook）広告でも同じルールが適用されます。文字数が限られる媒体ほど、表現の省略による誤認が起きやすいので注意が必要です。

• 広告文・見出しでも最上級／断定表現は避ける
• リンク先ページ（LP）にも表示義務項目を記載する
• 「今だけ」「限定」などの訴求は、事実と期間の根拠を用意する
• 媒体の審査基準（Google・Meta）と法令・規約の両方を満たす

出稿前チェックリスト

最後に、広告を出す前のセルフチェックとして使えるリストです。

• 取引態様・免許番号・物件情報を記載したか
• 徒歩所要時間・面積・価格の表示基準を守っているか
• 最上級・断定・誇大なNGワードを使っていないか
• 二重価格・特典表示に客観的な根拠があるか
• 掲載物件は実在し、取引可能な状態か（おとり広告でないか）
• 写真・CGがその物件の実態と一致しているか
• Web広告のリンク先（LP）にも必要事項を記載したか

参考にすべきガイドライン・情報源

公式のガイドライン・規約を一次情報として確認する習慣をつけると、判断に迷ったときに安全です。主な情報源は以下のとおりです。

• 不動産公正取引協議会連合会／各地の不動産公正取引協議会：表示規約・運用基準（徒歩時間や面積などの具体的な表示ルール）
• 消費者庁：景品表示法（優良誤認・有利誤認、二重価格表示のガイドライン）
• 国土交通省：宅地建物取引業法（誇大広告・おとり広告の禁止）
• 各広告媒体の審査ガイドライン：Google 広告・Meta 広告などの不動産関連ポリシー

まとめ

不動産広告のルールは、「宅建業法・景表法・表示規約」の3つを軸に、①表示義務項目を漏れなく書く、②NGワード（最上級・断定・誇大表現）を避ける、③おとり広告・過少表示などの違反をしない、という3点を押さえることが基本です。出稿前チェックリストを運用フローに組み込み、トラブルと処分リスクを未然に防ぎましょう